Elle semble déjà loin cette période post-covid pendant laquelle les prêts étaient bradés, les locations courte durée se remplissaient sans efforts… Difficile de croire que cette période n’est que quelques mois derrière nous, et pourtant, soyons honnête, elle semble bien révolue. Et tant mieux ! Vous ne nous croyez pas ? Explorons la situation ensemble en prenant Toulouse et sa région comme cas d’étude, vous allez vite vous rendre compte que le tableau n’est pas si sombre.
Une situation de marché mouvante
Toulouse constitue un marché particulier pour la location meublée de tourisme :
- très faible saisonnalité : l’occupation demeure élevée de janvier à décembre avec des pics en avril et en septembre,
- une demande croissante : le nombre global de voyageurs accueillis augmente de façon constante depuis 2020,
- une offre hôtelière insuffisante : la métropole toulousaine compte environ 9 100 chambres d’hôtels essentiellement en gamme économique et super-économique ;
La réunion de ces 3 ingrédients fait de Toulouse et sa région un marché particulièrement propice à la location meublée de tourisme, alors pourquoi entend-on que les performances de nombreux loueurs diminuent depuis quelques mois ? Tout simplement parce que le marché est particulièrement propice à la location meublée de tourisme et donc il a attiré de nombreux propriétaires : 2600 annonces étaient enregistrées sur Airbnb en octobre 2020 contre 4800 en octobre 2023, soit un quasi-doublement. C’est ainsi que même avec une hausse constante de la demande et une offre qui s’étoffe presque dans les mêmes proportions, on assiste à un tassement voire parfois à une diminution des prix à la nuitée.
Toutefois, cette situation n’est pas une fatalité ; en effet, l’offre tend désormais à se stabiliser voire même légèrement décroître, alors que la demande continue d’augmenter et que la production de chambres d’hôtels n’augmentera pas significativement à moyen terme…
On augure donc une situation de marché toujours aussi intéressante et dynamique. 🙂
Des changements réglementaires et fiscaux
La location meublée touristique est un secteur de constance évolution, mais qui va au-devant de changements réglementaires significations en 2023. Une récente et fascinante étude PwC dément des idées reçues et souligne les réalités du marché: plus de 90% des 1 million de locations meublées de tourisme en France ne sont pas adaptées pour intégrer le parc locatif classique, souvent car ce sont des résidences secondaires occupées ponctuellement. Cette donnée réfute l’idée répandue selon laquelle les locations meublées exacerbent la crise du logement.
En cette fin 2023, une proposition de loi transpartisanes soutenue par le Gouvernement vise à transformer le paysage de la location meublée de tourisme.
Les principales mesures incluent :
- Application de la loi Climat et Résilience : Obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avant toute location et interdiction de louer des logements jugés énergivores.
- Renforcement du Pouvoir des Collectivités Territoriales : Introduction d’un régime d’autorisation préalable de changement d’usage avec des conditions strictes.
- Modifications du Régime Fiscal du Meublé : Révision des abattements fiscaux sur les revenus locatifs et évaluation du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Pour une analyse complète de ces mesures, consultez l’article détaillé de Demeuzoy Avocat.
À Toulouse, la métropole a récemment adopté un durcissement des règles avec notamment l’introduction d’une compensation pour certains changements d’usages (personnes morales dès le 1er bien et personnes physiques au 3ème bien) ainsi que l’obligation d’un changement d’usage pour la transformation de locaux commerciaux en meublés de tourisme.
Il peut parfois être délicat de bien connaître la réglementation sur le sujet et de savoir comment organiser sa demande : en tant que professionnels aguerris au sujet, nous sommes disponibles pour vous accompagner, n’hésitez pas à nous solliciter.
Les débats au Parlement et dans les médias révèlent un large éventail d’opinions. Alors que l’examen de la proposition de loi est repoussé à début 2024, il est crucial pour les propriétaires et investisseurs de se tenir informés des changements potentiels et de rejoindre des mouvements comme La Voix des Hébergeurs (site web), véritable étape proactive pour influencer les décisions législatives.
Quelles opportunités en retirer ?
Le débat actuel sur la réglementation de la location touristique en France s’intensifie et gagne en importance médiatique, portée par la nécessité de trouver des solutions politiques à la crise du logement en France. Le soutien fort de l’UMIH et les déclarations de Thierry Marx en faveur de la proposition de loi mentionnée ici contrastent avec l’absence de soutien de la FNAIM et de nombreux acteurs du Tourisme, illustrant la complexité et la polarisation du débat.
Regrettons que cette médiatisation outrancière, trop simpliste donne l’impression de cibler principalement les propriétaires aisés et les touristes étrangers ; tout le contraire de la réalité des locations meublées de tourisme en France ainsi que l’illustre l’étude PwC, le sujet des logements vacant demeurant lui absent des débats politiques et médiatiques.
C’est aussi oublier combien la location en courte durée contribue à diversifier l’offre touristique d’une région : permet de désenclaver l’accès à l’hébergement dans certains territoires mal desservis et permet d’offrir d’autres modalités de logement très précieuse même sur des territoires fortement concurrentiels. En outre, elle soutient les économies locales en encourageant les visiteurs à explorer des commerces et attractions hors des sentiers battus ; notez que près de 84 % des voyageurs sur Airbnb en 2023 déclarent avoir fréquenté au moins un des établissements recommandé par leur hôte… et avec 1,5 milliards de voyages réalisés, ce sont presque autant de commerces locaux qui ont bénéficié de cette clientèle.
Malgré ces nouvelles règles et ce climat anxiogène, la location en courte durée offre toujours une flexibilité inégalée : les propriétaires peuvent ajuster les tarifs en fonction de la demande saisonnière, et profiter des pics : comme par exemple pendant la Coupe du Monde de Rugby pendant laquelle les logements Keytoko.homes ont été loué en moyenne 30 % plus cher qu’à d’autres périodes.
Au global, on constate également qu’une location meublée de tourisme sera finalement plus rentable de 5% en moyenne qu’une location annuelle (toutes charges déduites, y compris les honoraires d’une agence de gestion comme Keytoko).
C’est aussi l’assurance de pouvoir reprendre possession de son bien quand on le souhaite, que vous souhaitiez accueillir des amis quelques jours ou que vous ayez besoin de laisser votre résidence le temps de travaux, vous disposez de votre bien quand vous en avez besoin.
En conclusion,
Malgré les défis réglementaires et des tendances de marché parfois inquiétantes, la location en courte durée en 2024 reste une avenue prometteuse pour les propriétaires et investisseurs. En adoptant des stratégies adaptées et en restant informés des évolutions du marché, les propriétaires peuvent continuer à tirer profit de ce modèle de location dynamique et lucratif. Si vous vous posez encore des questions, nous sommes ravis de vous accompagner et vous faire connaître nos astuces jalousement gardées afin d’accroître vos revenus locatifs.
